主题：验房收楼顾问解答购房验房四大问题

验房收楼顾问解答购房验房四大问题

　　随着房地产市场的迅猛发展，买房成为老百姓最为关注的头等大事，然而在买房的路上潜伏着不少陷阱。作为购房者应该注意什么，如何才能避免纠纷？验房收楼顾问为此解析购房中出现的“陷阱”，为购房者购房过程中出现的问题提供解决方案。

　　问题一：房子作为一个大宗的商品，它的质量问题越来越受到购房者的关注，一般什么情况我们容易被忽悠或容易掉入陷阱？

　　验房收楼顾问：首先是宣传广告，我们要注意宣传广告的小字部分，一般开发商会写这是属于要约邀请。从法律概念上讲，要约邀请和要约是完全不同的两个概念，如果这是一份要约，我们接受了，这个合同就成立了。但是现实情况是，开发商会写成要约邀请，即向不特定的主体发出一个宣传，大家可以来买我的这套房子。在这种情况下，我们不要轻易地相信这个宣传广告的内容就是我将来现房的一个内容，最好的办法是可以去规划部门查一下项目的规划。

　　第二个问题，在买房的时候，尤其是首层或者是顶层，销售人员可能会告诉你，一层赠小院或是顶层赠阁楼，《物权法》大家也都知道，根据《物权法》的规定，如果这个小院的面积是列入公摊面积的，这一块土地的使用权就是属于小区全体业主共有的，开发商将这块土地变成赠送小院是没有任何法律根据的。

　　再有一点就是“认购”的问题。现在买房前要先签认购书，很多业主觉得如不买房子认购书的定金是可以返还的，实际则不然。按照国家的法律规定，认购书的具体内容符合相关法律规定，是可以起到商品房买卖合同的性质的。在这种情况下，如果交完定金，签完认购书，将来不买了，定金可能不会退还。

　　问题二：在买房过程中还有什么需要注意的吗？

　　验房收楼顾问：购房者在购买时要认清土地性质是商住两用的还是纯居住用房，如果是纯居住用房，它的土地使用权是70年，如果是商住两用的，可能土地使用权年限就会少于70年。还要注意在合同里面的交房条件。天津现在开始实行商品房准许交付的使用证制度，购房者一定要注意开发商在合同里是写的“以取得交付使用证”作为交房条件，还是“以符合实际实用功能”作为交付条件，这两个如果进行了明确的约定，将来出现逾期交房时主张权力的基础就不一样了。

　　此外，现在很多的开发商在交房标准上比较模糊，很多的在购房合同上有一份补充协议，而这份补充协议更大的情况下是开发商单方面的约定，比如说墙面、顶面怎么处理，是否为直接交付，入户门是甲级还是乙级等，这都有应该有相关规定。但在实际交付过程中，出入就比较大，尤其是一些精装房。我想提醒业主在交房时要对准交房的标准去仔细查看，因为有的时候即使是同样材质、同样品牌的物品也可能由于型号不同，出入也特别大。

　　问题三：我们现在买到的房子大都是期房，我们只能去看沙盘、工地，那么在签订购房协议的时候我们需要特别注意什么呢？

　　验房收楼顾问：我觉得最主要的是看它的约定。这份合同的内容将来是法院审理案件的主要的依据。商品房买卖合同会出现两部分内容：一部分是格式性的，像房号、逾期交房违约责任等；第二部分是补充条款。购房者特别要留意补充条款里面的约定，这往往是开发商陷阱所在，将来我们维权，恰恰是因为这些补充条款出现了问题，当时没有注意地看所以导致了维权受到障碍。提醒大家把握一个原则，把我们想要的都写到合同里，如果开发商不给你写的时候要多个心眼，多留意一下。 

　　另外，在签合同的时，开发商提供的一些具体的品牌、型号、材质最好能够越具体越好。因为同一品牌的木地板，最贵的可能达到上千块钱，便宜的也就几十块钱，如果说现场有样板甚至是有型号，就更加详细一些更能维护消费者的权益。

　　问题四：现在很多人买房为了省麻烦会选择精装修房，那么我们在验房、收房的时候需要特别小心哪些环节？

　　验房收楼顾问：精装房现在应该说是一个趋势，从国家的角度而言也是一个大的政策。然而现实生活中，很多精装修房在收房时与业主想象的相差特别大，包括入户门、水、电、室内的地板。在验收过程中水和电涉及家庭安全，尤为重要。在有条件的情况下，我们建议业主最好能全面地用专业的工具验收一下。比如前段时间我们验收过一些精装的房子，在验电的时候发现很多电都接错了，电线接错了，如果在用电设备上长期使用的话可能会造成用电安全，威胁到人的生命。门的材料业主要非常注意，因为开始签合同的时候写的可能是甲级门或乙级门，实际用的时候可能会换成丙级和丁级门。在窗这块，密封性容易被忽视，但是如果到雨季，密封性不好的话，雨水会渗进屋里，把室内的墙面、地板会泡掉。

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